Folgender Fall: in einem Haus befinden sich drei übereinander liegende Eigentumswohnungen. Die Wohnung im Kellergeschoss war durch Eindringen von Feuchtigkeit unbewohnbar geworden. Ursache war ein Baumangel im Gemeinschaftseigentum.
Der Eigentümer der Kellerwohnung verlangte eine sofortige Sanierung des Gemeinschaftseigentums (das ist u.a. alles, was das Gebäude nach außen abschließt, wie Dach, Fenster Außenwände, Balkone, Bodenplatte). Da die vorhandenen Rücklagen nicht ausreichten, war eine Sonderumlage notwendig.
Die Eigentümer der oberen beiden Wohnungen verweigerten die Beteiligung an den Sanierungskosten und die Zahlung einer Sonderumlage. Der Eigentümer der Kellerwohnung verklagte die beiden anderen Eigentümer auf Zahlung. Der Fall ging bis vor den Bundesgerichtshof. Dieser gab dem klagenden Eigentümer der Kellerwohnung recht.
Finanzielle Schwäche, Alter und fehlender eigener Nutzen befreien nicht von notwendigen Sanierungskosten für Gemeinschaftseigentum. Wer nicht zahlt, kann sich sogar schadensersatzpflichtig machen. Steht die Existenz des Gebäudes auf dem Spiel, müssen alle Eigentümer die Sanierungskosten anteilig tragen, auch wenn sie von den Mängeln gar nicht direkt betroffen sind.
Auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann demnach die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verlangen, wenn diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss.
Dabei spielen weder finanzielle Schwierigkeiten noch das Alter einzelner Wohnungseigentümer eine Rolle. Verzögern diese die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich auch schadensersatzpflichtig machen (BGH, Urt. v. 17.10.2014, Az. V ZR 9/14).
Wenn es dringend ist, hat man Geld zu haben
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört auch die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Das „Ob“ und „Wie“, zum Beispiel die Zahlung einer Sonderumlage zur Sicherung der Finanzierung, regeln die Eigentümer durch Beschluss.
Ohne Beschluss ist grundsätzlich keiner der einzelnen Eigentümer zur Zahlung verpflichtet. Ebenso wenig darf er grundsätzlich finanziell überfordert werden.
Auch eine hohe finanzielle Belastung müssen Eigentümer aber hinnehmen, wenn eine Verschlechterung des Bauzustandes des Gemeinschaftseigentums Sanierungsmaßnahmen erforderlich und unaufschiebbar macht. Individuelle Interessen treten dann zurück. Diese Wertung bestätigte der BGH in seiner Entscheidung.
Auch nach dieser Entscheidung müssen Mitglieder einer WEG aber nicht jedes Abenteuer ihrer Miteigentümer mitmachen.
Der Entscheidung des BGH kann man auch entnehmen, dass nur bei zwingend sofort notwendigen Maßnahmen die Abwägung zu Lasten der finanziell schwachen Eigentümer ausfällt. Was und wieviel zur Erhaltung eines Gebäudes „zwingend“ ist, bietet viel Stoff für Diskussionen.
Eckard Ahrens
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