Die Immobilienpreise sind nach oben geschossen, Immobilien scheinen immer häufiger unerschwinglich zu sein. Ist das wirklich so? Wir wollen das Thema mal in Zahlen betrachten:

Der VW Käfer kostete 1955 etwa 2.000€ (ca. 3.950DM)

Der Grundpreis für einen VW Golf ist heute etwa 17.000e, also etwa das 8½ fache.

Trotzdem fahren heute viel mehr Personen einen Golf als früher einen Käfer. Wie kommt das? Die Einkommen sind gestiegen, der VW Golf ist also erschwinglicher als der Käfer damals.

Dasselbe gilt für Immobilien. Als Basis nehmen wir das Jahr 1975 (ältere Zahlen liegen verlässlich nicht vor).

1975 hat eine 75 m² Wohnung rund 60.000 € gekostet, 2018 waren es rund 195.000 €. Diese Zahlen sind bundesweite Durchschnitte.

Die Erschwinglichkeit von Immobilien wird im Allgemeinen auf zwei Arten berechnet, zum einen das Verhältnis von Einkommen zu Preisen, zum anderen von Einkommen zu Monatsbelastung.

Stellen wir die Zahlen einfach mal gegenüber:

Preis 1975: 59.550€, 2018: 195.570€.

Einkommen 1975: 11.122, 2018:38.873€.

Nun können wir berechnen, wieviel Jahreseinkommen die Wohnung jeweils gekostet hat.

Faktor 1975: 5,35-fach, 2018 5,16-fach

Die Preise sind also weniger stark gestiegen als die Einkommen, d.h. die Immobilie ist heute günstiger als 1975. Auch die Zinsen sind von 9,5% (1975) auf 2% (2018) gesunken.

Wie sieht es mit der monatlichen Belastung aus? Diese berechnet sich wie folgt: Kaufpreis x Zinssatz / 12.  Nur für die Zinsen mussten 1975 ca. 43% aufgebracht werden, 2018 nur noch 20%.

Wenn wir die reinen Zahlen betrachten, ist die Erschwinglichkeit der 75m²-Wohnung in 2018 sogar etwas besser als 1975. Wenn dem so ist, warum empfinden wir die Immobilien trotzdem als deutlich teuer?

Der Lebensstandard und die Ansprüche waren damals deutlich niedriger als heute. Damlas hatten wir 0,8 PKW pro Haushalt, heute sind es 1,57 Fahrzeuge. Damals hatten wir ein Telefon pro Haushalt, heute hat jedes Familienmitglied ein Handy. Damals gab es nur ARD und ZDF, heute zahlen wir häufig für Mehrwertdienste wie HD-Fernsehen, Spotify, Netflix usw.

In den Siebzigern haben sich Familien häufig deutlich eingeschränkt, wenn der Bau oder Kauf einer Immobilie anstand: Sommerurlaube fielen über Jahre aus, Fahrzeuge wurden länger gefahren und Kleidung länger getragen. Diese Bereitschaft ist heute häufig nicht mehr vorhanden. Die Finanzierung einer Immobilie soll heute mit möglichst wenig Einschränkungen in das normale Leben passen.

Wir haben oben mit Durchschnittswerten gerechnet. Wie sieht das aber in Metropolen wie Stuttgart aus?

1975 kostete hier der Quadratmeter Wohnfläche 716€ (1.400 DM), heute 5.000€ oder noch deutlich mehr, und damit weit mehr als die oben genannten 20% des Einkommens. Es war früher und ist auch heute für Teile der Bevölkerung unmöglich, in den Metropolen Eigentum zu erwerben.

Fazit: Die Monatsbelastung ist durch die niedrigen Zinsen erschwinglicher denn je. Das sehen Sie auch am Verhalten professioneller Immobilieninvestoren, denn diese wissen: Billiger (= erschwinglicher) können sie Immobilien nicht wieder erwerben.

Eckard Ahrens

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